资本撬动长租公寓的池水，我爱我家反而成为焦点？

　　资本撬动长租公寓的池水，我爱我家反而成为焦点？众所周知，近期长期公寓很热，尤其是在资本的介入之后，长期公寓“疯狂”抢房，直接带动了房租市场的池水发生了“翻天覆地”的变化。有意思的是，长期公寓的变化却让我爱我家火了。

　　“链家老板施压”，我爱我家副总“滚蛋”？

　　近期，我爱我家的副总裁胡景晖火了，瞬间成为一个焦点“网红”。有媒体报道：8月17日早上，我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。8月17日晚间，我爱我家发布声明，称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家公司的观点。

　　8月18日上午9点，胡景晖突然在朋友圈发布辞职信，宣布辞职。他称，由于众所周知的原因，辞去在我爱我家的所有职务。胡景晖随后在接受媒体采访时称，左晖（链家董事长）给我爱我家集团董事长兼CEO谢勇打了个电话，他被迫被公司“切割”。8月18日午间，左晖发布声明，澄清是谢勇主动联系他，至于让我爱我家切割胡景晖，是谢勇自身选择。左晖还强调，“同意大家要一起为行业发展努力，对我爱我家内部事情没有任何观点”。不过，AI财经社的采访胡景晖的报道中称：“当我代表行业、 老百姓、也算是代表我爱我家发声的时候，一个竞争对手董事长的电话，就可以让我失声。那我没法再干下去了。”显然，胡景晖坐实了自己被“切割”的内因。

　　其实，在之前的租赁市场已经是“风生水起”了，网上有房东发帖子称，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500（元/月）很不错了。来了自如和蛋壳两帮人，自如报价提高到9500，蛋壳急了，说，要比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到10800每月。”一石激起千层浪，网友热议，市场哗然。胡景晖在接受媒体采访时表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。胡景晖还预言，如果市场上各大机构仍然像不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。这样的“雷语”和警示，一下子成为是导火索，最终出现了被“切割”的情况出现。

　　约谈能否遏制住资本的“狂风”？

　　值得关注的是，当媒体引爆了长租公寓“搅动”市场的风潮之后，我们关注到，管理层还是很及时地介入，对相关情况进行了解和发挥监管的责任。有消息称，8月17日晚间，北京市住房和城乡建设委员会官网发布消息称，针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，已联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。需要注意的是，自如为链家旗下长租公寓平台，而相寓为我爱我家集团旗下。

　　约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　有市场消息称，由于租房是刚需应用，发展前景可期，从去年末开始，资本逐渐进入长租公寓市场，由于资本搅动市场的资金来源，因此加剧了行业竞争，多数长租公寓都存在利用融资“抢房”的情况。房租上涨就成为一种必然，但是一旦融资的资金链出现“断链”，那么这个市场确实有巨大的隐患发生。而租房恰恰是民生市场，也容不得出现巨大的波动，想必这也是有关部门会及时发声，进行“干预”的原因吧。

　　根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内。有意思的是，自如曾表示：长租公寓从企业运营机理出发不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。这是因为出租率与出租价格具有明显的负相关性，只有收出房价格合理，甚至要保证相对较低的出租价格的情况下，才能保证相对较高的出租率。但貌似市场并不是如此“导向”的。

　　众所周知，长租公寓就是大家口中的企业“二房东”，即从开发商、商品房、城中村等“拿房”，获得房源，经过装修完善后，以长租或短租的形式开展租赁业务。如果拿房成本高，那么最终会将获房成本转移到承租方、进而抬高整个租房市场价格。这也是越来越多的租客抱怨租房贵的原因所在。据云房数据研究中心统计，截至目前，北京范围内共拥有85家左右长租品牌公寓，多数溢价率在1.5以上，平均溢价率在1.7-2.0之间，即长租公寓平要比周边普通住宅的平均租金高出将近2倍。更严重的是，当长租公寓定价偏高的时候，会直接刺激其他“房东”跟风定价，进而把整个房租市场的价格炒高。有机构预测能够拉高租房价格10%左右。

　　有没有“爆仓”风险？

　　之所以说胡景晖的“雷语”很警醒，就是他表示长租公寓一旦出现资金链断链之后，是容易出现“爆仓”风险的。有行业数据显示，今年1月，自如完成了40亿规模的A轮融资，是长租公寓最大的单笔融资。而寻找中国创客整理26家长租公寓背后的投资方发现，目前VC、产业资金、债权融资、互联网资金都投资过长租公寓，总计25家。传统的VC行业是目前最积极的投资方，顺为资本投资了四家长租公寓，58同城、腾讯各投资一家长租公寓；万科、龙湖、复兴地产等传统地产行业都开始投资长租公寓项目。

　　胡景晖表示，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶。据悉，市场上已经有一些长租公寓出现问题，主要原因就是资金链断裂。

　　目前，市场上的长租公寓分为两种，一种是分散式公寓，即运营商从个人房东手中获得闲散房源，这类的代表有自如、蛋壳；另一种是集中式的，运营商租下一栋楼统一出租，像YOU+公寓。其中分散式公寓的问题更集中一些。一些公寓运营商会对手中的分散式房源进行装修，表面上是为了提高住宿体验，实际目的是为了极大化的利用空间。有业内人士表示，“每套房一般都会多分出1-2间，也就是所谓的‘N+1’模式”。这显然存在着违规运营风险。事实上，市场上，已经有一些品牌公寓甚至会将一居室“一劈两半”分别出租。根据2013年北京印发的《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。这显然都是潜在的风险，一旦被引爆，要求整改，对租房都会带来一定的影响。

　　我们也关注到，北京住建委发布公告称：“对住房租赁企业启动了联合专项执法检查：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。同时，也提醒相关房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为，维护好自身合法权益。”

　　可以看出，市场纷纷扰扰，众说纷纭，我爱我家成为风口浪尖的一位，不知道今天股市开盘之后，我爱我家会不会成为资本市场上的焦点，要知道现在的大势其实也不是很好。不知道胡景晖的离任对于我爱我家的影响又有几多？

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