地产央企“一哥”的陕西岁月……

每经记者 任钢每经编辑 师安鹏

2019年，是保利发展近五年中最赚钱的一年，也是保利发展股东们最赚钱的一年。

年报中，无论是数字还是文本都透露出“行业大佬”的气度——

公司“规模稳居行业前五、央企第一”，2019年实现签约金额4618.48亿元，实现营业总收入2359.81亿元，净利润增长更是高达47.9%。

创立27年，在行业降速背景下，地产央企“一哥”拿出了一张优等生的成绩单。

具体到西安，今年是保利进入古城的第9年，保利用破百亿的销售额交了答卷。

可9年才破百亿，相较于西安市场的后来者，保利走得并不算快，甚至还有些慢。

另一方面，保利从丈八北路的城改项目入局，到如今又拿下青龙寺、北里王等城改项目，这是很多大开发商不愿意碰的“深水区”。

保利在陕西，到底求稳，还是求进？

4月15日，保利发展年报公布的成绩单的确让人眼前一亮。

特别是在多个头部房企销售额增长降速，利润额、利润率下行的背景下，保利公布的净利润、毛利率、负债率等数据，皆可圈可点。

先看净利润。2019年，保利实现营业收入2359.34亿元，同比增长21.29%；归母净利润279.59亿元，同比增长47.9%。

考虑到前一年保利归母净利润189亿的庞大基数，能实现近50%的净利润增速，在全国第一阵营的房企中，已属前列。

再看毛利率，34.97%的数字也被很多券商及投资者放大。因为受行业影响，TOP50房企中，大部分毛利率是下降的，能超过30%的房企寥寥无几。

此外，负债率和融资成本也被保利控制在稳妥的范围之内。

资产负债率 77.8%，较年初降低 0.18 个百分点；净负债率 56.9%，同比下降 23.6 个百分点；有息负债综合融资成本仅约4.95%，为业内较低水平。

这些数字摆上台面，连业内人士也得说声，“保利开挂了！”

保利天悦实拍图

保利首先把成绩归因于城市深耕的效果：坚持全国化战略布局，并聚焦一二线城市和核心城市群，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。

报告期内，保利在核心城市群销售达到了77%。在全国11个城市中销售金额排名当地第一，25个城市进入前三。

福州、西安、三亚等首次突破100亿元。

具体到西安，2012年，以丈八北路的一块城改地入局古城，到十余个项目遍及经开、沣东、高新、曲江、浐灞等西安市重点区域，保利用了快9年。

这当然不算太快的速度，甚至还有些慢，但这就是保利，争取经济效益的同时，还要承担央企社会责任，即使面对的是很多开发商不愿意涉足的城改项目。

还是丈八北路那块地，2016年12月，保利才通过招拍挂拿下，实现了从启动拆迁到土地摘牌再到项目建设的全流程。

这个项目后来叫天悦，半年业绩超40亿。

业绩超预期，得益于保利手中的几张王牌，这是它无论在“招保万金”四大天王时代，还是“碧恒万融保”五大金刚时代，总能踩到行业发展节奏的原因。

比如土地储备。

此前的业绩说明会上，保利发展副总经理潘志华称，截至去年底，保利发展土地储备近8200万平方米，目前土地储备预计可保持未来3-4年开发需求，同时公司仍将继续加大土地储备。

而且保利的拿地成本还在降低。2019年拿地平均楼面地价从2018年的6184元/平方米降至5802元/平方米，是同期销售均价的39%。

年报中保利这样总结，公司具备多元化的资源拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、产业拓展、兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源，持续优化资源储备。

保利说自己，“不随众，不盲从”。

保利锦悦和府展示区实拍

西安当然也贡献了不少“弹药”。

2019年保利获取了青龙寺城改项目、北里王改造项目，总投资约500亿元。2020年将落地丈八后续用地、鱼包头项目、灞桥项目、秦汉新城项目，总投资预计300亿元。

业内人士透露，这是保利作为旧改专家，在城市改造方面做出的积极探索，这些土地的区位价值和升值空间都非常可观。

保利的另一张王牌是现金管理能力。

去年，保利一方面通过将回笼指标纳入业绩考核，强化现金回笼，保障资金稳健有力。

另一方面，保利还拥有宽裕的未发行公司债额度、中期票据额度，以及银行授信额度，融资的腾挪空间充裕。

这样即使面对行业资金收紧的风险，保利也能够降低负债，从容应对。

当然，央企的品牌影响力，低成本的融资能力等都可算作保利的绝对优势。

过去一年，保利用这些王牌，打了漂亮的一仗。

但总归，保利给人的印象还是稳健。

面对市场，没有磨刀霍霍，面对资本，没有贪婪抓取，面对公众，更显低调务实。

它愿意去承接漫长的城改项目，只因央企的社会责任；它愿意用近十年去观察和深入一座城市，因为相信坚守的战略定力。

有人说保利太保守，走得太慢，但保利的高层却说，“保利不是保守的企业，而是稳中求进的企业”。

这是保利不变的大战略。

不久前国资委召开的部分重点行业中央企业经济运行工作座谈会上，国务院国资委党委书记、主任郝鹏提到，中央企业要充分发挥好国民经济“稳定器”、“压舱石”的作用。

虽然房地产行业正在承受着相当大的震荡和压力，但保利做到了。

2018年时，保利发展将“一主两翼”战略明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，搭建不动产生态发展平台。

即在房地产开发领域之外，一方面延展不动产全产业链，提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域；另一方面以产融结合为经营理念，发挥资本对产业的赋能优势。

2019年保利物业在香港联交所上市，引入多个国际知名投资机构，就是这一战略的实质一步。

加上销售代理平台、商业管理及不动产金融板块的收入，去年“两翼业务”为保利贡献颇丰。

在陕西，保利和乐教育品牌已进驻多个社区，成为充实西安教育资源的新选择。

保利商业“若比邻”去年落地西安，周边居民有了“家门口的智慧消费空间”。

今年初，保利商业旗下沉浸式家庭欢聚目的地品牌——保利广场，强势进驻西安高新CBD人气中心GT-Tower……

2019年，保利还将版图拓展到了渭南。

也正因为这些成绩，多元的保利，不只是“稳”，也一直在“进”。

今年，保利房地产行业白皮书用了《卜算子·咏梅》做结尾，最后一句是，“待到山花烂漫时，她在丛中笑。”