别了，西安楼市“套路”

每经记者 任钢每经编辑 师安鹏

8月底，西安市住建局发布的《西安市商品房销售信息公示管理规定（征求意见稿）》（以下简称《规定》意见稿），应该是摸到了近些年西安楼市乱象的命门。

从样板间标准到精装修品牌，从不得承诺学区到必须公布户型不利信息，这次住建局发布的《规定》意见稿，几乎覆盖了最近几年西安房地产维权最多的几个领域，教育，装修，虚假宣传……当然，这些也都是房企销售中野路子最多的领域。

举个例子， 1.5m的床放样板间绰绰有余，为啥放自己的新房就那么拥挤？

这都是套路！

若《规定》能将这些问题解决，西安楼市估计能少一半以上的维权——监管部门省心，老百姓也开心。

毕竟百姓买房的诉求很简单，“别让我存款+杠杆，还买个有问题的房子”，谁都受不了。

《规定》意见稿出炉后，很多自媒体转发全文，但用了“房企无权承诺教育配套资源”作标题，可见这条规定的分量。

原文说，商品房相对应的学区或学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准，房地产开发企业一律无权承诺。

但实际上，过去不少房企打着能上名校的旗子，包装项目，抬高房价，最终却无法兑现。

购房者在教育配套方面，吃过的亏太多了。

比如从去年年底开始，某楼盘的不少业主就开始多方投诉，言称购房时开发商承诺的“高新顶级教育资源”无法兑现。一直到今年3月，共有超过160条相关投诉涌入西安市商品房销售行为诚信信息平台，投诉其开发商“虚假宣传”。

这还不算在地方领导留言板上的投诉。

图片来源〡每经记者 包晶晶 摄（图文无关）

但开发商方面回复说，“关于教育配套，我公司在官方宣传中，未做教育配套是‘高新系列’的承诺，我公司与业主签订的《商品房买卖合同》亦无关于教育配套的承诺。学区划分应以教育部门规划为准。”

到底孰真孰假，双方各执一词。

但维权本身，无论对购房者还是开发商，甚至是需要调查事实的监管部门来说，都是巨大的消耗。

一家开发商给购房者承诺教育资源，本身就是巨大的讽刺。

事实上，去年9月，西安市房管局、教育局、工商局就曾联合发文，要求各房地产开发企业在广告宣传中，不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺，购房人所购商品房相对应的学区或学校，应以教育主管部门制定的当年入学政策为准。房地产开发企业一律无权承诺。

今年政府部门再次发文，或许问题还未根除。比如西安市住建局就发现一个名为“欧亚风景”（推广名：3号LOFT）商品房项目，就存在“在广告宣传中将房屋销售与学区、学校相关联”的违规行为，最后被暂停网签。

所以最根本的，还是保证教育公平，彻底断了开发商从中寻租的可能。近一年西安在教育资源的投入上力度空前，正是在朝这个方向发展。 

另一个被购房者集中投诉的领域在房屋质量，特别是精装房的装修质量。

2018年12月28日，西安市人民政府办公厅下发《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，明确要求自2019年1月1日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房。

很多开发商为了追求高附加值，大部分变“全装修”为“精装修”，备案价提高，其中可操作的空间就比较大了。

比如，有的开发商在售房时给购房者承诺，未来的装修标准每平米将不低于2000元，而实际交付后，装修质量惨不忍睹，实际标准只有600元/平米。

开发商除了整改装修质量问题，可不会退还装修差价，这也就给了部分房企从中获利的空间。

图片来源〡每日经济新闻 贺娟娟 摄（图文无关）

粉巷财经（ID：nbdfxcj）此前关于这类投诉的报道可不在少数。

聪明的开发商早就不让置业顾问承诺装标价格了，具体多钱，自行判断，总之就是“精装修交付”。

除此之外，样板间安装的抽油烟机、净水器、水管五金……展示的是一种品牌，交付时变成另一种品牌的现象，也是屡见不鲜。

因为合同写明，“或同类品牌”，购房者只能吃哑巴亏。

还有几乎是行业皆知的潜规则，样板间的家具比实际家具要小一号。10平米的小书房摆张床在样板间看起来刚刚好，到实际收房入住，可就不是那么回事了。

此类手段不胜枚举，却都是开发商销售时的套路。

这次的《规定》意见稿，恰恰是要拆解套路，堵死玩“花活”的门路。

比如，要求全装修商品房项目，应公示全装修内容、装饰装修标准及交付要求（包括主要装饰装修材料的名称、品牌、规格、型号等，提供室内设施设备的，应当标明设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级及安装标准等），并设置专门区域用于展示主要建筑材料及设施设备。

比如，设置样板房的，应在计划售楼现场或预（现）售楼盘内（即实体楼内）建造验收合格的交付样板房。房屋实际交付标准应与样板房的装饰装修标准保持一致。交付标准为全装修的，样板房内原则上不得摆放家具、家电等非交付范围的设施设备，确需摆放的应标注尺寸大小，并在显著位置明示非交房标准；交付标准为毛坯的，样板房应以毛坯形式展现。

如能严格执行，购房者省心不说，给未来监管也能排掉不少“雷”。 

前述问题开发商若有意钻空子，还就真不能说开发商虚假宣传。

但如果从销售开始，把所有的房屋细节都公示到明面上，只要购房者收房后发现与公示不一致，就可以要求整改或赔偿，那还有多少开发商敢冒险？

这次《规定》意见稿的一大亮点就在于事无巨细，除了上述所提到的大方向要求，文件中甚至还规定了：

销售场所展示的户型图（模型）、沙盘模型、区位示意图等，应严格按照规划设计和尺寸比例（标注比例尺）制作，不得采取夸大有利因素或缩小、弱化、隐瞒不利因素等方式制作与规划设计或实际不相符的图标、模型。

红线内外所有不利信息。

现场要公示：商品房预售资金监管银行名称和监管账号；所有驻场销售人员的照片、姓名等。

如果以后开发商在面对购房者维权时，推诿是“销售人员个人行为”或者“沙盘仅供参考”，那《规定》出台后，就说不过去了。

为了保证执行有效，文件中还要求，各区、县住建局及各开发区住建管理部门应在开盘前对各项目信息公示情况进行检查，并留存沙盘、样板房等影像资料。对不符合公示要求的企业，要指导其限期整改；拒不整改的，暂停其使用商品房网签备案系统并纳入企业信用档案。

留存影像资料，意思是提前保留证据。

图片来源〡每经记者 任钢 摄 （图文无关）

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉粉巷财经，交房的时候，一出现虚假宣传的问题，开发商往往会踢皮球不承认，说和他们无关。而现场公示这些驻场销售的信息实际上很明确地告知大家，他们是代表着开发商进行销售，他们的言行代表着开发商。购房人在买房的时候也可以通过对这些公示的销售人员的取证，来实现对开发商的取证。

王玉臣认为，《规定》意见稿密切关注了现在最常见的一些纠纷，对这些纠纷背后的问题进行了罗列和约束，让开发商可以钻的漏洞越来越少。如果最终能够切实实施、严格执行，将大大降低西安的商品房纠纷。

当然，话说回来，这份文件能事无巨细，也是监管部门多年执法工作的总结，购房者踩得坑多，监管部门到处解决争端也耗时耗力，很多时候还需公安、城管、信访等多部门联动，对公务资源也是消耗。

期望《规定》早日落地，也希望西安购房者再无维权。 

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封面图片来源：摄图网